Договор аренды квартиры – документ, регулирующий отношения по поводу временного платного проживания. Более точное наименование соглашения «найм», но в литературе привычно применяется термин «аренда». Какие условия прописывают в договоре, нужно ли регистрировать его и другие нюансы обсудим далее.
Нормативное регулирование
Отношения сторон регулируются в первую очередь Гражданским кодексом. Жилищный кодекс применяется в качестве дополняющего, уточняющего документа. И касается он содержания и использования жилья. Формы найма, предложенные ЖК, описывают формы поддержки малообеспеченных граждан. Договора в этом случае заключаются между гражданами и органами власти (государства или муниципалитета). Приобретателями становится ограниченный круг граждан и на льготных условиях.
Поэтому договор аренды квартиры между физическими лицами - отдельное явление, частного и не публичного характера.
Оформлять ли соглашение?
Договор аренды квартиры представляет собой соглашение двух сторон. Его наличие дает защиту обеим участникам. Четкий перечень прав и обязанностей исключает возникновение необоснованных претензий.
Заключение договора обязывает платить налоги, от чего многие уклоняются. Однако что лучше? Отдать государству часть дохода или рисковать быть оштрафованным и оказаться беззащитным перед недобросовестным нанимателем?
Тем, кто не разбирается в законах, достаточно найти подходящий образец договора аренды квартиры и заполнить его.
Форма соглашения
Закон делит сделки на несколько категорий. Предполагается формулирование их условий в письменной или устной форме. Отказ от составления документа не означает недействительности заключенной сделки.
Возникает иная проблема – свидетельские показания не являются подтверждением факта заключения сделки и содержания ее условий. Не имея признания второй стороны, не получится доказать свою правоту.
Нужна ли регистрация прав на имущество? Если проанализировать ряд нормативных актов, то можно сделать вывод: да, обязанность регистрации существует. ГК заключение договора связывает именно с регистрацией прав на имущество.
Отказ от регистрации или уклонение от нее одной из сторон обжалуется в суде, и на основе его решения производится регистрация.
Все вышеизложенное распространяется и на договор аренды квартиры. Принято считать, что обязательной регистрации подлежит соглашение, длительность которого превышает 12 месяцев.
Каким образом составляется договор?
Какой бы образец договора аренды квартиры ни брался, его структура будет примерно следующая:
- преамбула;
- предмет соглашения;
- срок действия;
- размер платы;
- права и обязанности участников;
- ответственность за нарушение условий;
- реквизиты и подписи сторон.
Конечно, составитель вправе выбрать иной вариант, более подробный и отвечающий его представлениям о том, каким должен быть договор.
Хорошим примером является типовой договор аренды квартиры- образец, подготовленный органами власти для оформления социального найма.
Преамбула
Всякий договор сдачи квартиры в аренду начинается именно с нее. В нее включается наименование документа, населенного пункта и дата заключения. Перечисляются полные названия организаций, Ф.И.О. без сокращений и статус участника (в нашем случае наниматель и наймодатель).
Предмет соглашения
Пункт вмещает в себя сведения о квартире. В него включается адрес объекта, его площадь, кадастровый номер, основания, дающие право распоряжения имуществом (право собственности, найма с правом передачи права третьему лицу). Информация такого рода исключает путаницу в ходе судебного разбирательства. Так, может оказаться, что неясно, какая именно квартира была передана в аренду. Подобная оплошность способна привести к отказу в иске. Так что важно, насколько проработаны преамбула и описание предмета в образце договора аренды квартиры между физическими лицами.
Срок действия
Длительность договора сдачи квартиры в аренду определяется сторонами. Предусмотрена краткосрочная или долгосрочная аренда. К первым относятся соглашения сроком менее 1 года. Ко вторым – когда срок действия превышает 12 месяцев.
Существенная разница между ними в праве нанимателя вселять временных жильцов.
Если по каким-то причинам в документе не указано время его действия, соглашение прекращает свое действие через 5 лет.
Наниматель, желающий прекратить договоренности, обязан сообщить о выселении за 3 месяца до предполагаемой им даты.
Наниматель, который добросовестно выполнял свои обязательства, вправе просить заключить с ним новый договор. Собственник или владелец вправе отказать ему, но в течение года ему запрещается сдавать квартиру в найм. В случае нарушения запрета предыдущий жилец вправе просить суд о взыскании компенсации.
Не позже чем за 3 месяца до прекращения договора наймодатель предупреждает вторую сторону об отказе от заключения новой сделки или предлагает заключить новую.
Новое соглашение подразумевает изменение условий, в частности, размера платы за предоставленное жилье.
Размер платы
Договариваясь о ней, стороны исходят в первую очередь из цен на аналогичное жилье в том же районе. Расположение играет первоочередную роль. Квартира в центре города, состоящая из одной комнаты, оценивается выше, чем квартира большей площади, но уже на периферии.
Плата вносится каждый месяц равными долями. Некоторые владельцы квартир склонны брать одновременно плату на несколько месяцев вперед при заселении.
Кроме платы за проживание, на жильца ложится обязанность оплачивать расходы на содержание дома и коммунальные услуги, если иное не предусмотрено соглашением.
И еще: изменение размера платы в период действия договора возможно с согласия обеих сторон, ни наймодатель, ни наниматель не вправе делать этого в одностороннем порядке.
Права и обязанности нанимателя
Договора аренды квартиры содержат следующий перечень прав и обязанностей:
- приобрести в пользование помещение, пригодное для проживания;
- вселение членов своей семьи (кого именно, оговаривается в документе);
- заниматься профессиональной деятельностью, не нарушая при этом прав собственника или соседей (нельзя, например, заниматься промышленным производством и рисковать благоустройством помещения);
- требовать компенсации за устранение недостатков жилья, не оговоренных в договоре;
- компенсация выплачивается напрямую либо долг погашается путем отказа от внесения платы за найм в течение какого-то времени;
- обязанность сохранения помещения в надлежащем состоянии;
- проведение текущего ремонта.
Права и обязанности наймодателя
Среди прав выделяют:
- сохранение в надлежащем состоянии помещения;
- внесение своевременной оплаты;
- прекращение договора из-за существенного нарушения его условий.
Среди обязанностей:
- выплата компенсации за сокрытие недостатков, которые могли повлиять на оценку нанимателем качества жилья;
- проведение капитального ремонта (если прописано в тексте договора);
- проведение капитального ремонта, если иное не указано в соглашении сторон.
Составление договора и его регистрация
При оформлении сделки обычно берут бланк договора аренды квартиры между физическими лицами и вписывают нужные сведения. Он хорош тем, что уже сделана основная работа:
- уже имеется структурированный документ;
- выделены основные права и обязанности сторон.
Составителям нужно взять паспорта участников, сведения из кадастрового паспорта. Соглашение составляется в двух экземплярах для каждой из сторон. Листы договора подшиваются, если текст не вмещается на одном листе.
В регистрационные органы подаются:
- заявление о проведении регистрации;
- копия договора;
- копии паспортов;
- копии документов, подтверждающих право собственности (достаточно свидетельства).
Подателю выдается опись поданных документов.
Единая процедура установлена и для сложного многостраничного, и для простого договора аренды квартиры.
В заключение
Договор найма заключается между двумя сторонами. Несмотря на значительную свободу оформления, многие часто предпочитают использовать образец, разработанный в том числе органами власти.
Существенным вопросом для граждан являются размер платы и длительность срока (при этом они не являются существенными с точки зрения закона).
А ЧТО ВЫ ДУМАЕТЕ ОБ ЭТОМ?